Une kinésithérapeute, un graphiste ou un architecte qui cherche un local pour y exercer n’a pas à signer un bail commercial, et le propriétaire qui le lui loue non plus. Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel obéit à un régime à part, plus souple et plus court que celui des commerces. Pour un bailleur, la différence se mesure en années de loyers et en délais de préavis.
Un local, trois régimes possibles
Le premier réflexe consiste à demander à quoi sert le local. Un logement reste soumis à la loi du 6 juillet 1989. Un local où est exploité un fonds appartenant à un commerçant, à un industriel ou à un artisan immatriculé relève du bail commercial, dont la durée ne peut être inférieure à neuf ans. Un local affecté à un usage exclusivement professionnel, par exemple un cabinet de profession libérale, tombe sous l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Les trois régimes ne se choisissent pas à la carte : c’est en principe la nature de l’occupation, et non le titre du contrat, qui commande le texte applicable.
Six ans de durée, six mois d’avance
Le bail professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans et il est établi par écrit. À son terme, il est reconduit tacitement pour la même durée, sauf si une partie notifie à l’autre son intention de ne pas le renouveler en respectant un préavis de six mois. Le locataire dispose d’une faculté supplémentaire : il peut, à tout moment, annoncer son départ en respectant le même préavis de six mois. Toutes ces notifications se font par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.
Pour un cabinet de 60 mètres carrés loué 1 100 euros par mois, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Sur six ans, le bailleur compte sur 79 200 euros de loyers, mais le locataire peut partir à tout moment avec six mois de préavis : le revenu réellement garanti tient donc à six mois de loyer, soit 6 600 euros, bien loin du total. Les parties peuvent déroger au texte dans les conditions fixées par le code de commerce, et toute dérogation doit apparaître clairement dans le contrat.
Le congé du bailleur, côté calendrier
Le propriétaire peut, lui aussi, refuser de renouveler le contrat, mais seulement pour le terme : il n’a pas à donner de motif et ne doit aucune indemnité, à condition de respecter le préavis de six mois et la forme exigée. Un bail signé le 1er mars 2027 arrive à son terme le 28 février 2033, et le congé doit être notifié au plus tard vers le 28 août 2032. Une lettre simple, un courriel ou un appel téléphonique ne respectent pas la forme exigée, et une notification tardive fait reconduire le contrat pour six années de plus.
Les deux parties ont intérêt à noter la date d’échéance dans un agenda dès la signature. Le congé d’un bail professionnel fait l’objet d’un guide qui reprend le texte de l’article 57 A, la forme de la notification, le calcul de la date d’échéance et le cas du bail que les parties ont soumis au statut des baux commerciaux.
Un local sans propriété commerciale, un levier pour le bailleur
Le bail professionnel ne confère pas au locataire la propriété commerciale attachée au bail commercial. À l’échéance, le praticien qui part n’a pas droit à une indemnité d’éviction, sauf clause contraire. Le bailleur garde donc la maîtrise de son bien, sans racheter un fonds ni compenser un droit au renouvellement. Cette différence pèse dans la négociation du loyer.
Pour la transmission, l’absence de propriété commerciale simplifie la donne. Un acquéreur qui reprend l’immeuble loué à un professionnel libéral sait que le contrat ne crée pas d’actif incorporel cessible. Il doit toutefois vérifier la destination exacte, car un local mixte, habitation et cabinet, peut basculer vers un autre régime. La revente se prépare avec le bail, les avenants et la description de l’usage réel.
Reste une précaution de calendrier. Pour récupérer le local ou le vendre libre, le bailleur doit notifier le congé six mois avant le terme, par lettre recommandée ou acte d’huissier. Une clause d’option de renouvellement peut modifier cet équilibre, mais elle doit être écrite noir sur blanc. Sans elle, le contrat se reconduit pour six ans, et la date de sortie échappe de nouveau au bailleur.
Quand le local devient un logement
Un cas se présente souvent chez les indépendants : le cabinet est aménagé dans une pièce d’un logement, ou le professionnel dort sur place. Le régime peut alors changer, car le texte vise un local affecté à un usage exclusivement professionnel. Mon Avocat Bailleur présente le congé donné par un propriétaire à son locataire d’un logement : les motifs admis, le délai de six mois pour un logement vide et de trois mois pour un meublé, et les conséquences d’un congé délivré trop tard. Dans le doute sur la nature du local, il faut relire le bail et décrire l’usage réel des lieux avant d’envoyer le moindre congé, car le délai et la forme ne sont pas les mêmes d’un régime à l’autre.
